한국에서 외국인으로서 안전하고 믿을 수 있는 집을 구하는 일은 쉽지 않죠. 특히 요즘은 전세 사기 등이 늘어나고, 부동산 절차도 복잡하기 때문에 주의가 필요합니다. 전세, 반전세, 월세 등 어떤 계약을 하든 보증금을 안전하게 지키는 것이 가장 중요하겠죠. 오늘은 2025년 기준, 집 계약 전후로 확인해야 할 핵심 단계와 정보 확인 방법을 알려드릴게요.

1. 등기부등본으로 집 주인과 권리 확인하기

계약 전에는 반드시 법적으로 누가 집 주인인지, 대출(근저당권), 압류, 이전 세입자의 권리 등이 없는지 확인해야 합니다. 이 한 장의 문서만 확인해도 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다.

✅ 등기부등본 발급 방법

• 대한민국법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr

🔎 온라인 발급 방법

1. 사이트 접속 후 ‘등기부등본 열람/발급’ 클릭
2. 건물 또는 집합건물(아파트, 오피스텔) 선택
3. 주소와 동/호 입력
4. ‘발급’(유료) 또는 ‘열람’(조회) 클릭
5. 카드로 수수료(약 700~1,000원) 결제 

📌 등기부등본에서 꼭 확인할 것

• 집 주인 이름 → 계약하려는 집주인과 동일한지 확인
• 근저당권 → 대출이 많으면 위험
• 압류, 경매, 법원 명령 → ⚠️ 위험 신호
• 이전 세입자 보증금 순위 → 내 보증금 보호를 위해

2. 네이버 부동산으로 최근 시세 확인하기

사기 계약의 주요 원인 중 하나는 시세보다 높은 보증금을 내는 것입니다. 매물에 올라온 보증금과 최근 거래 가격을 비교하세요.

🔍 네이버 부동산 확인 방법

1. land.naver.com 접속
2. 아파트/오피스텔 이름 또는 주소 입력
3. 건물 클릭 → 실거래가 선택
4. 확인할 항목:
   • 과거 전세 가격
   • 과거 반전세 가격 (보증금+월세)
   • 과거 월세 거래 (보증금+월세)
   • 매매가(있는 경우)

📌 중요하게 확인해야 하는 것

• 전세: 보증금이 시세와 비교했을 때 적정한가?
• 반전세/월세: 비슷한 매물과 비교했을 때 적정한가?
• 매매 기록: 보증금이 집값과 너무 비슷하다면 위험

✅ 꼭 확인 해야 할 체크리스트

• 시세보다 훨씬 높은 보증금이나 월세는 주의
• 비슷한 크기, 층, 방향의 유닛과 비교
• 전세 보증금이 매매가의 80~90% 이상이면 고위험
• 최근 거래가 없는 집은 신중하게 접근

3. 우선변제권 확보하기 (확정일자)

입주 후 반드시 해야 할 일:

• 전입신고로 주소 등록
• 확정일자 받기 (주민센터 또는 전자계약)

확정일자는 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 우선권을 보호해 줍니다.

🏛️ 확정일자 받는 곳

• 주민센터
• 온라인 정부24 (전자계약 시)
• 공인 부동산 중개사(전자계약 이용 시)

📌 확정일자가 필요한 이유

• 보증금 배당 순위 보호
• 공식적으로 권리 보호된 세입자가 됨(대항력 확보)
   

4. HUG 전세보증보험 / 보증금 보장 신청

집주인이 보증금을 돌려주지 못하거나 사라질 경우, 임차인의 피해를 최소화하기 위해 HUG(주택도시보증공사)가 보증금 일부를 대신 지급해 줍니다. 2025년 기준, 전세, 반전세, 월세(보증금 포함) 계약에서도 적용됩니다. 입주 전 또는 입주 직후 신청하면 최대로 보호가 가능해요.

🏢 신청 방법

• HUG 공식 사이트: www.khug.or.kr
• 은행 지점: KB, 신한, 우리, NH 등
• 전자계약 이용 공인 중개사도 도움 가능 

📌 심사 항목

• 보증금 vs. 집값
• 집의 대출/근저당 상태
• 세입자 확인 (외국인등록증, 계약 유효성 등)

5. 집 계약 사기 경고 신호 확인

• 집주인이 신분증 제시를 거부
• 시세보다 너무 낮은 월세/보증금
• 부동산 중개사가 서두르며 계약 강요
• 대출이 많은 집
• 계약 전 돈 송금 요구
• 부동산 중개수수료는 법으로 정해진 최대 금액이 있으니 계약 전, 정확한 수수료 기준 확인
• 계약서의 입금자명은 등기부등본의 집주인 이름과 동일

6. 반드시 서면 계약서 작성 (임대차계약서)

구두 계약은 법적 보호가 되지 않습니다. 계약서에는 반드시 아래 내용이 포함되어야 합니다.

• 보증금 금액
• 월세 금액
• 계약 기간
• 입주/퇴거 날짜
• 수리 책임
• 포함되는 물품

그래도 어렵다면, 주변에 도움을 요청하세요.

확신이 없다면 한국인 동료, 회사 인사팀, 친구, 중개사 등 주변의 한국인에게 물어보는 것이 가장 좋습니다!

한국에서 집을 구하는 것은 준비만 잘 하면 걱정할 필요 없습니다. 등기부등본 확인, 우선변제권 확보, HUG 보험 가입, 경고 신호 인지 등 기본 단계만 지켜도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 올바른 절차를 따르면, 한국에서 안전하고 편안하게 거주할 수 있습니다.

조금의 준비가 큰 안전으로 이어집니다. 💪 여러분의 안전한 한국 정착을 응원합니다!